Wann genau muss der Vermieter handeln – und gibt es Fristen?
Sobald Sie diesen unschönen Befall überhaupt bemerken – sei es an der Nordwand, hinter dem Sofa oder gar im Bad – müssen Sie ihn unverzüglich Ihrem Vermieter melden. Ich finde, dass das Wort "unverzüglich" oft falsch interpretiert wird; es bedeutet nicht "morgen früh", sondern "sofort, nachdem Sie es entdeckt haben", idealerweise schriftlich, vielleicht sogar per Einschreiben, damit Sie einen Nachweis haben.
Die rechtliche Grundlage ist hier das Mietrecht, welches besagt, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherstellen muss. Wenn der Schimmel durch bauliche Mängel entsteht – denken Sie an eine undichte Stelle im Dach, Kältebrücken, weil die Dämmung mangelhaft ist, oder aufsteigende Feuchtigkeit – dann ist das ganz klar seine Sache, und zwar ohne Wenn und Aber.
Was die Frist angeht, so ist das leider nicht fest auf 14 Tage datiert, wie viele glauben. Bei akuter Gesundheitsgefahr, etwa wenn es sich um großflächigen Befall handelt, muss er praktisch sofort reagieren, also innerhalb weniger Tage einen Fachmann beauftragen. Bei kleineren, nicht sofort gesundheitsgefährdenden Stellen, setze ich persönlich eine angemessene Frist von vielleicht zwei bis drei Wochen an, aber das ist wie gesagt immer eine Einzelfallentscheidung, die von der Schwere abhängt.
Der Unterschied zwischen Ursache und Symptom
Hier trennen sich die Wege oft dramatisch. Der Vermieter ist für die Beseitigung des Schimmels zuständig, aber er ist nicht automatisch verpflichtet, die Folgekosten zu tragen, wenn Sie die Ursache waren. Ich habe oft gesehen, dass Mieter einfach nur die betroffenen Stellen überstreichen, was natürlich absolut nutzlos ist, weil der Schimmel darunter weiter gedeiht und das Problem nur verschiebt.
Wenn Sie beispielsweise in einem Altbau wohnen, der naturgemäß kühler ist, und Sie lüften nur einmal täglich Stoßlüften für fünf Minuten – was ich für viel zu wenig halte, ehrlich gesagt – dann haben Sie durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten den Nährboden geschaffen. In so einem Fall muss der Mieter den Schimmel zwar entfernen lassen (der Vermieter muss die Beauftragung organisieren), aber die Kosten können je nach Gerichtsurteil auf den Mieter abgewälzt werden, wenn die Ursache klar nachweisbar ist.
Was passiert, wenn der Vermieter sich weigert oder extrem langsam ist?
Das ist der Moment, in dem viele Mieter in Panik geraten und vielleicht ungerechtfertigt die Miete komplett einstellen, was ich niemals empfehlen würde, weil das schnell zur Kündigung führen kann. Wenn der Vermieter nachweislich die Beseitigung verzögert, obwohl der Mangel offensichtlich ist und Ihre Gesundheit gefährdet sein könnte, haben Sie das Recht auf Mietminderung.
Die Höhe der Minderung ist notorisch schwer zu bestimmen, aber es gibt Richtwerte, die ich mir immer wieder anschaue: Ein leichter Befall (z.B. nur ein kleiner Fleck im Bad, der nicht strukturell bedingt ist) führt vielleicht zu 5% bis 10% Minderung. Bei großflächigem Befall in Wohnräumen, der die Nutzung stark einschränkt, können wir schnell bei 20% oder sogar mehr landen, aber das muss man im Zweifel vor Gericht belegen können.
Wichtig: Sie dürfen die Miete mindern, aber Sie müssen den unstrittigen Teil der Miete weiterhin zahlen, sonst riskieren Sie Mahnverfahren. Ich denke, der beste Weg ist, ihm schriftlich eine letzte Frist zu setzen und gleichzeitig die Minderung anzukündigen, bevor Sie tatsächlich weniger überweisen.
Die Beweisführung: Wie Sie sich absichern
Ich kann es nicht oft genug betonen: Dokumentieren Sie alles. Wenn Sie merken, dass da etwas Grünspanartiges an der Wand wächst, machen Sie sofort Fotos aus verschiedenen Perspektiven und notieren Sie präzise Datum und Uhrzeit der Entdeckung. Das ist Ihr Kapital, falls es später zum Rechtsstreit kommt, denn ohne Beweise stehen Sie schlecht da.
Sprechen Sie nicht nur mit dem Hausmeister, sondern senden Sie eine formelle Mängelanzeige an die Verwaltung oder den Eigentümer. In dieser Mitteilung sollten Sie klar darlegen, wo der Schimmel ist, wie groß er ist und warum Sie glauben, dass dies ein Fall für den Vermieter ist (z.B. "hinter dem Kühlschrank, wo die Wand feucht ist, was auf ein Isolationsproblem hindeutet").
Was passiert mit den Kosten für die eigentliche Entfernung?
Wenn der Vermieter die Pflicht zur Beseitigung anerkennt, trägt er in der Regel auch die Kosten für die fachgerechte Entfernung. Das bedeutet, es reicht nicht, wenn er einen Eimer Tapetenentferner und einen Lappen schickt. Schimmel muss professionell entfernt werden, was oft das Abtragen des betroffenen Putzes, eine Desinfektion und gegebenenfalls eine Sanierung der Bausubstanz bedeutet, wenn der Pilz tiefer sitzt.
Ich habe neulich von einem Fall gehört, da hat der Vermieter nur eine schnelle Malerfirma geschickt, die drüber gestrichen hat. Das war ein klarer Fall von Pflichtverletzung, weil die eigentliche Ursache nicht behoben wurde und der Schimmel nach sechs Monaten wieder da war. Wenn Sie das Gefühl haben, die Reparatur ist nur kosmetisch, sollten Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen, bevor Sie das akzeptieren.
Zusammenfassung und der Blick nach vorn
Letztendlich ist die Pflicht des Vermieters, Schimmel zu beseitigen, eine sehr starke Verpflichtung, sobald es sich um einen baulichen Mangel handelt oder der Befall über das normale Maß hinausgeht, das durch normales Wohnverhalten entsteht. Seien Sie proaktiv, dokumentieren Sie penibel und kommunizieren Sie immer schriftlich, um Ihre Position zu stärken.
Denken Sie daran, es geht um Ihre Gesundheit und die Substanz Ihrer Wohnung. Wenn Sie sich unsicher sind, ob die Ursache nun bei Ihnen oder beim Gebäude liegt, ist es ratsam, sich frühzeitig beim örtlichen Mieterverein Rat zu holen, bevor Sie eigenmächtig handeln. So vermeiden Sie unnötigen Ärger und sichern sich ab, dass der Mangel wirklich dauerhaft behoben wird.