Le salariat, ce fameux sésame qui rassure les banquiers
Le CDI reste le roi. Sans lui, obtenir un financement ressemble souvent à un parcours du combattant, même si les lignes bougent un peu. Le banquier ne regarde pas votre salaire brut, il s'en moque. Ce qui l'intéresse, c'est ce qui arrive réellement sur votre compte et surtout la part que l'État ne viendra pas grignoter immédiatement. On parle ici du net imposable. C’est la base de tout calcul de capacité d’emprunt.
Mais attention, être en CDI ne suffit pas toujours. Si vous êtes encore en période d'essai, oubliez. Pour la banque, vous n'existez pas encore tout à fait. Elle attendra la lettre de confirmation de fin de période d'essai pour valider votre dossier. C'est frustrant, je sais. On se sent solide, on a un bon poste, mais pour l'algorithme de risque, vous êtes sur un siège éjectable.
La question épineuse des primes et du treizième mois
Là, on entre dans le dur. Les primes, c'est le grain de sable qui peut gripper la machine. Si votre rémunération comporte une part variable importante, la banque va sortir sa calculatrice de moyenne. Elle ne prendra jamais le montant de votre meilleure année. Jamais. Elle va généralement lisser vos primes sur les trois dernières années. Si vous avez eu une prime exceptionnelle de 10 000 euros l'an dernier mais rien les deux années précédentes, il y a de fortes chances qu'elle soit purement et simplement ignorée.
Le treizième mois, par contre, est mieux loti. Comme il est contractuel, il est souvent intégré directement dans le calcul du revenu annuel global. On divise le tout par douze pour obtenir votre revenu mensuel de référence. C'est mathématique. C'est propre.
Le cas particulier des fonctionnaires et du secteur public
Pour les agents de la fonction publique, c'est Byzance. Enfin, presque. La stabilité de l'emploi est telle que les banques sont parfois plus souples sur le taux d'endettement. On peut parfois monter à 35 % ou 36 % si le reste à vivre est confortable. Les primes de la fonction publique (l'indemnité de résidence par exemple) sont prises en compte car elles sont jugées permanentes. À ceci près que certaines primes très spécifiques liées à des missions temporaires resteront sur le carreau.
Indépendants et entrepreneurs : le parcours du combattant
Si vous êtes à votre compte, le banquier change de visage. Il devient méfiant. Ce n'est pas personnel, c'est statistique. Pour lui, un entrepreneur est un risque vivant. Pour que vos revenus soient pris en compte, la règle est simple et brutale : il faut trois bilans. Trois années complètes d'exercice, avec des chiffres stables ou, mieux, en progression.
Le revenu retenu sera généralement la moyenne de vos bénéfices (pour une entreprise individuelle) ou vos rémunérations de gérance et dividendes (pour une société type SASU ou EURL). Or, là où ça coince souvent, c'est sur l'optimisation fiscale. Si vous avez réduit votre bénéfice au maximum pour payer moins d'impôts, vous réduisez par la même occasion votre capacité d'emprunt. On ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre.
Le sort des auto-entrepreneurs et freelances
Pour les micro-entrepreneurs, c'est encore un cran au-dessus dans la difficulté. La banque va appliquer un abattement sur votre chiffre d'affaires pour estimer votre revenu net. Cet abattement correspond souvent à celui de l'administration fiscale (71 %, 50 % ou 34 % selon l'activité). Si vous faites 50 000 euros de chiffre d'affaires en prestation de service, la banque considérera que vous gagnez 25 000 euros par an. Soit environ 2 000 euros par mois. Peu importe que vos frais réels soient de seulement 200 euros par mois. C'est injuste ? Sans doute. Mais c'est la norme bancaire.
Les dividendes : un revenu à double tranchant
Beaucoup de chefs d'entreprise se versent un petit salaire et de gros dividendes. Est-ce que ça compte pour un prêt ? Oui, mais. Encore une fois, la régularité est le maître-mot. Si vous vous versez des dividendes de manière erratique, la banque les ignorera. Elle veut voir que la société a les reins assez solides pour distribuer de la richesse chaque année sans mettre en péril sa trésorerie. Je reste convaincu que se verser un salaire régulier, même un peu plus chargé socialement, reste la meilleure stratégie pour séduire un courtier.
Les revenus locatifs : la règle des 70 %
Vous avez déjà un appartement en location et vous voulez en acheter un deuxième ? Excellente idée, sauf que le calcul bancaire va vous refroidir. La banque ne prendra jamais 100 % de vos loyers. Elle applique une décote de sécurité, généralement de 30 %. Pourquoi ? Pour couvrir les vacances locatives, les charges de copropriété, la taxe foncière et les éventuels impayés.
Si vous touchez 1 000 euros de loyer, la banque considère que vous avez 700 euros de revenus. Si votre crédit pour ce même appartement est de 800 euros, vous êtes, aux yeux de la banque, en déficit foncier de 100 euros. Cela vient amputer votre capacité d'emprunt globale. C'est le fameux calcul du taux d'endettement par différentiel, une méthode que certaines banques abandonnent au profit d'un calcul plus global, souvent moins avantageux pour l'investisseur.
Le cas des futurs revenus locatifs
Si vous achetez pour louer, la banque peut prendre en compte les futurs loyers. Elle demandera des estimations de valeur locative réalisées par des agences immobilières. Là aussi, la règle des 70 % (ou 80 % pour les banques les plus optimistes) s'applique. C'est un levier puissant, mais il ne remplace jamais un revenu principal solide.
Pensions, aides sociales et revenus de remplacement
On n'y pense pas assez, mais les pensions de retraite sont les revenus préférés des banques après le CDI. Pourquoi ? Parce qu'elles ne peuvent pas baisser. Elles sont garanties à vie. Un retraité avec une pension de 2 500 euros est souvent mieux vu qu'un jeune cadre en période d'essai avec 4 000 euros de salaire. Le risque de chômage est nul. Seul bémol : l'assurance emprunteur qui coûte une fortune passé un certain âge.
Concernant les pensions alimentaires, c'est plus complexe. Si vous les recevez, elles peuvent être prises en compte à condition qu'elles soient versées suite à un jugement et qu'elles courent encore sur une longue durée (généralement au moins 5 à 10 ans). Si l'enfant a 16 ans, la pension ne sera pas comptabilisée car elle s'arrêtera bientôt.
Les revenus que la banque ignore superbement
Soyons clairs : les aides de la CAF, les APL, les allocations familiales ou l'ARS ne sont quasiment jamais comptabilisées. Le truc c'est que ces aides sont jugées précaires. Elles dépendent de votre situation familiale et peuvent s'arrêter du jour au lendemain si vos revenus augmentent ou si vos enfants grandissent. Pour une banque, baser un crédit sur 25 ans sur des allocations familiales, c'est du suicide financier.
Il en va de même pour les indemnités de chômage. Même si vous touchez une coquette somme chaque mois, c'est un revenu de transition. Par définition, il a une fin. Aucune banque ne prêtera sur la base de l'ARE (Aide au Retour à l'Emploi). À moins, peut-être, d'avoir un co-emprunteur avec un CDI en béton armé.
Le taux d'endettement et le reste à vivre : les deux juges de paix
Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), devenues contraignantes, le taux d'endettement est plafonné à 35 % assurance comprise. On ne rigole plus avec ça. Avant, on pouvait négocier si on gagnait très bien sa vie. Aujourd'hui, c'est une barrière quasi infranchissable, sauf pour une petite marge de 20 % des dossiers.
Mais le taux d'endettement n'est pas tout. Le reste à vivre est l'autre versant de la montagne. C'est la somme qu'il vous reste une fois le crédit payé pour manger, vous chauffer et vivre. Pour une personne seule, on demande souvent un minimum de 800 à 1 000 euros. Pour un couple avec deux enfants, on peut monter à 2 000 ou 2 500 euros. Si vous gagnez 10 000 euros par mois, un taux d'endettement de 40 % pourrait passer car votre reste à vivre est énorme, mais les banques sont désormais frileuses à l'idée de déroger aux règles officielles.
L'importance de l'épargne résiduelle
Ce n'est pas un revenu, mais ça pèse lourd dans la balance. Si après avoir payé votre apport, il vous reste 20 000 euros de côté, le banquier sera rassuré. C'est ce qu'on appelle l'épargne de précaution. Elle permet de pallier un coup dur (chaudière qui lâche, toiture à refaire) sans suspendre les mensualités du prêt. Ne videz jamais vos comptes jusqu'au dernier centime pour votre apport. C'est une erreur de débutant qui fait fuir les analystes de risques.
Les erreurs classiques qui plombent un dossier
On voit souvent des emprunteurs arriver avec une confiance aveugle parce qu'ils ont des revenus élevés. Sauf que leur comportement bancaire est une catastrophe. Les découverts, même de quelques euros, sont des signaux d'alarme rouges vifs. Si vous ne savez pas gérer 2 000 euros, la banque se dit que vous ne saurez pas en gérer 4 000 avec un crédit sur le dos.
Une autre erreur consiste à cacher des crédits à la consommation. Inutile. Le banquier les verra sur vos relevés de compte. Les crédits renouvelables (revolving) sont particulièrement détestés. Mon conseil : soldez tous vos petits crédits (voiture, télé, canapé) avant de déposer votre dossier de prêt immobilier. Cela assainira votre taux d'endettement de manière spectaculaire.
Le cas des revenus à l'étranger
Vous travaillez en Suisse ou au Luxembourg mais vous achetez en France ? C'est un cas classique. Les revenus sont pris en compte, mais la banque appliquera souvent une marge de change si vous êtes payé dans une autre devise que l'euro (comme le franc suisse). Elle prendra par exemple 90 % du revenu converti pour se protéger contre les fluctuations monétaires. C'est prudent, et honnêtement, c'est plutôt logique vu la volatilité des marchés ces dernières années.
Questions fréquentes sur les revenus et le prêt immobilier
Peut-on emprunter avec un seul revenu dans un couple ?
Oui, c'est tout à fait possible. Si l'un des conjoints est en CDI et que ses revenus suffisent à couvrir les mensualités tout en respectant le taux de 35 %, la banque ne posera aucun problème. Par contre, le conjoint sans revenu sera quand même analysé (ses éventuelles dettes notamment). Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, les deux sont solidaires de la dette.
Les heures supplémentaires sont-elles comptabilisées ?
C'est au cas par cas. Si vos bulletins de paie montrent des heures supplémentaires régulières depuis deux ans, certaines banques acceptent de les intégrer, souvent après un abattement de précaution. Si c'est ponctuel, c'est ignoré. Le fisc ne les taxe plus (ou moins), mais le banquier, lui, reste méfiant sur leur pérennité.
Comment faire prendre en compte ses revenus de SCI ?
Si vous détenez des parts dans une SCI (Société Civile Immobilière), les revenus qu'elle dégage peuvent être intégrés. Il faudra fournir les liasses fiscales de la SCI sur les deux ou trois dernières années. Si la SCI est à l'IS (Impôt sur les Sociétés) et qu'elle ne distribue pas de dividendes, ces revenus seront invisibles pour votre calcul d'endettement personnel. C'est là que le montage juridique prend toute son importance.
Le saut de charge, c'est quoi exactement ?
C'est un argument de poids. Si vous payez actuellement un loyer de 1 200 euros sans aucun incident de paiement depuis des années, et que votre future mensualité de crédit est de 1 100 euros, le "saut de charge" est négatif. Vous allez en fait "gagner" de l'argent chaque mois. Pour la banque, c'est un excellent signe de fiabilité, même si votre taux d'endettement est un peu tangent.
L'essentiel pour préparer son dossier
Pour maximiser vos chances, la stratégie est claire : présentez des revenus stables, lissés sur la durée, et un comportement bancaire irréprochable. Ne misez pas tout sur des revenus exceptionnels ou des aides sociales qui seront balayées d'un revers de main par l'analyste. Le banquier ne cherche pas à savoir combien vous gagnez dans l'absolu, il veut savoir combien vous êtes capable de rembourser chaque mois pendant les vingt prochaines années sans faire défaut. C'est une nuance de taille qui change radicalement la façon de présenter son dossier. Au final, la transparence reste votre meilleure alliée, car tout finit par se voir sur les relevés de compte. Préparez vos trois derniers bulletins de paie, vos deux derniers avis d'imposition et vos trois derniers mois de relevés bancaires : c'est là que votre destin immobilier se joue.