Der Leerstand von Wohnungen ist ein vielschichtiges Phänomen, das im Rahmen von Mieterwechseln, längeren Abwesenheiten, Sanierungsmaßnahmen oder auch bei gewerblich genutzten Immobilien regelmäßig auftritt. Besonders in der kälteren Jahreszeit – von den ersten herbstlichen Frösten bis weit in den späten Frühling hinein – wirft dieser Zustand eine fundamentale Frage auf: Wie kalt darf eine leerstehende Wohnung eigentlich werden?
Diese vermeintlich einfache technische Frage entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als ein hochkomplexes rechtliches, bauphysikalische und ökonomisches Problem. Werden bestimmte Temperaturmindestwerte unterschritten, drohen nicht nur verheerende Bauschäden durch Schimmelpilzbildung und Frostsprengung, sondern es entstehen auch gravierende haftungsrechtliche sowie mietrechtliche Konsequenzen für Eigentümer, Vermieter und in manchen Fällen sogar für noch vertraglich gebundene, aber ausgezogene Mieter.
In diesem ersten Teil unseres umfassenden Expertenratgebers beleuchten wir die physikalischen Grundlagen, die rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und Österreich sowie die elementaren Schadensrisiken, die mit einem ungeheizten oder unzureichend temperierten Leerstand einhergehen.
1. Die physikalische Realität: Warum Leerstand Wohnungen auskühlen lässt
Bevor wir uns den juristischen Vorgaben widmen, lohnt sich ein Blick auf die Thermodynamik eines Gebäudes. Eine bewohnte Wohnung produziert kontinuierlich Wärme – nicht nur über die Heizkörper, sondern auch durch die Anwesenheit von Menschen, Haustieren, den Betrieb von Haushaltsgeräten (wie Kühlschränken, Fernsehern oder Kaffeemaschinen) sowie durch alltägliche Aktivitäten wie Kochen, Waschen und Duschen. Zudem wird durch regelmäßiges, bewusstes Lüften ein Feuchtigkeits- und Wärmeaustausch reguliert.
Fällt all dies weg, verändert sich das Mikroklima drastisch:
Wegfall interner Lasten: Ohne interne Wärmequellen sinkt die Raumtemperatur rapide auf das Niveau ab, das die umgebende Bausubstanz vorgibt.
Das Verhalten der Nachbarwohnungen: Eine leerstehende Wohnung befindet sich selten im luftleeren Raum. Sie ist meist von anderen Wohneinheiten umgeben. Ist das Gebäude gut gedämmt, wird über angrenzende beheizte Wohnungen (von unten, oben oder den Seiten) permanent etwas Restwärme übertragen. Handelt es sich jedoch um eine Eckwohnung, ein Dachgeschoss oder ein freistehendes Haus, kühlt die Einheit in kürzester Zeit massiv aus.
Wärmebrücken und Kondensation: Kühle Wände und Fensterflächen sind prädestiniert dafür, dass sich die in der Luft enthaltene Restfeuchtigkeit als Kondenswasser niederschlägt. Da im Leerstand selten gelüftet wird, sammelt sich Feuchtigkeit an kritischen Stellen an.
Viele Eigentümer neigen zu dem Trugschluss, dass man bei ungenutzten Räumen die Heizung komplett abschalten könne, um Energiekosten zu sparen. Die Bauphysik straft diese Annahme jedoch schnell Lügen: Ein komplett unbeheiztes Gebäude altert im Winter deutlich schneller und erleidet oft Schäden, deren Beseitigung ein Vielfaches der eingesparten Heizkosten verschlingt.
2. Die magischen Zahlen: Welche Mindesttemperaturen gelten im Leerstand?
Entgegen der weitverbreiteten Meinung gibt es weder im deutschen noch im österreichischen Mietrecht eine starre, universelle gesetzliche Vorschrift, die exakt vorschreibt: „Eine leerstehende Wohnung muss exakt 16, 18 oder 20 Grad Celsius haben.“ Dennoch ist die Lage keineswegs eine Grauzone. Aus der Rechtsprechung, den anerkannten Regeln der Technik (wie den DIN-Normen) und den mietrechtlichen Obhutspflichten lassen sich klare Richtwerte ableiten.
Die drei kritischen Temperaturgrenzen
Die absolute Frostschutzgrenze (unter 5 Grad Celsius bis 8 Grad Celsius): Temperaturen unter dem Gefrierpunkt oder knapp darüber sind in einer Immobilie absolut inakzeptabel. Sobald die Raumtemperatur dauerhaft unter circa 5 Grad Celsius fällt, droht akute Frostgefahr für das gesamte Sanitär- und Heizungssystem. Wasserleitungen, Heizkörper, Spülkästen und Siphons können einfrieren und platzen. Dies führt bei einsetzendem Tauwetter zu katastrophalen Wasserschäden, die das gesamte Gebäude in Mitleidenschaft ziehen können.
Die Schimmel- und Bauschutzgrenze (ca. 15 Grad Celsius bis 16 Grad Celsius): Aus bauphysikalischer Sicht gilt ein Raum, dessen Oberflächentemperaturen an den Außenwänden und Ecken zu stark absinken, als schimmelgefährdet. Um die relative Luftfeuchtigkeit im Raum so zu regulieren, dass Kondensation an den Wänden vermieden wird, ist eine Mindestraumtemperatur von dauerhaft ca. 15 bis 16 Grad Celsius erforderlich – vorausgesetzt, es findet ein minimaler Luftaustausch statt.
Der mietrechtliche Standard (18 bis 20 Grad Celsius, falls der Vertrag noch läuft): Besteht der Mietvertrag während des Leerstands formell noch (etwa weil der Mieter zwar ausgezogen ist, aber noch Kündigungsfrist hat, oder weil der Vermieter dem Mieter die Wohnung vorab überlassen hat), gelten deutlich strengere Maßstäbe. Hier muss der vertragsgemäße Zustand gewährt werden. Dieser beinhaltet die Fähigkeit der Heizungsanlage, marktübliche Wohnraumtemperaturen (in der Regel zwischen 20 und 22 Grad Celsius in den Wohnräumen) zu erreichen.
3. Rechtliche Rahmenbedingungen: Wer haftet im Schadensfall?
Die Frage, wie kalt eine leerstehende Wohnung sein darf, ist untrennbar mit der Frage der Sorgfalts- und Verkehrssicherungspflicht verknüpft. Wer eine Immobilie besitzt oder verwaltet, hat dafür Sorge zu tragen, dass von ihr keine Gefahren für Dritte (Nachbarn, Besucher, das Gesamtgebäude) ausgehen.
Das Mietverhältnis besteht noch (Kündigungsfrist / Übergangsphase)
Häufig ziehen Mieter vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist aus, zahlen aber weiterhin Miete. In dieser Phase bleibt der Mietvertrag voll wirksam.
Pflichten des Mieters: Hat der Mieter den Besitz bereits komplett aufgegeben und die Schlüssel zurückgegeben, ist er meist von Heizpflichten entbunden, sofern der Vermieter die Räume vorzeitig übernommen hat. Hat der Mieter die Schlüssel behalten und die Wohnung lediglich ungenutzt gelassen, muss er in der Regel sicherstellen, dass die Frostschutzsicherung gewährleistet ist, um Regressansprüche des Vermieters bei Frostschäden zu verhindern.
Pflichten des Vermieters: Nimmt der Vermieter die Wohnung vorzeitig zurück oder steht die Wohnung nach Auszug des Mieters leer, geht die volle Verantwortung auf ihn über. Er muss sicherstellen, dass die Immobilie weder durch Frost noch durch Feuchtigkeit Schaden nimmt.
Schadensersatz und Gebäudeversicherung
Kommt es durch mangelndes Heizen im Leerstand zu einem Frostschaden (geplatzte Rohre) oder einem massiven Schimmelschaden, greift die Gebäudeversicherung keineswegs in jedem Fall.
Große Fahrlässigkeit: Wenn ein Eigentümer im tiefsten Winter die Heizung einer leerstehenden Wohnung komplett abstellt und in den Urlaub fährt oder die Immobilie über Wochen ignoriert, werten Versicherungen dies oft als grobe Fahrlässigkeit.
Leistungskürzung: In solchen Fällen kann die Versicherung die Leistung kürzen oder die Regulierung des Schadens komplett verweigern. Der Eigentümer bleibt dann auf Kosten sitzen, die im schlimmsten Fall den Wert der Immobilie übersteigen oder teure Sanierungsmaßnahmen erfordern.
4. Die Gefahr aus dem Verborgenen: Schimmelbildung bei unzureichender Beheizung
Ein weitverbreiteter Irrglaube lautet: „Wenn niemand in der Wohnung ist, wird auch keine Feuchtigkeit produziert, also kann es auch nicht schimmeln.“
Diese Annahme ist falsch. Feuchtigkeit gelangt auf vielfältige Weise in eine Wohnung, selbst wenn sie unbewohnt ist:
Restfeuchte im Bauwerk: Nach Sanierungen, Renovierungen oder auch durch jahreszeitlich bedingte hohe Luftfeuchtigkeit im Sommer speichert das Mauerwerk (Beton, Putz, Ziegel) erhebliche Mengen an Feuchtigkeit. Diese diffundiert langsam in die Raumluft.
Diffusion von außen: Über das Erdreich, undichte Kellerbereiche oder angrenzende Bauteile dringt kontinuierlich Feuchtigkeit in das Gebäude ein.
Das physikalische Gesetz der kalten Luft: Kühle Luft kann wesentlich weniger Feuchtigkeit speichern als warme Luft. Kühlt eine leerstehende Wohnung stark aus (z.B. auf 12 Grad Celsius), steigt die relative Luftfeuchtigkeit rasant an, selbst wenn absolut gesehen kaum Wasser in der Raumluft ist. Sobald diese feuchte Luft auf kalte Außenwände trifft, kondensiert sie. Der ideale Nährboden für Schimmelpilze ist geschaffen.
Schimmel schädigt nicht nur die Bausubstanz nachhaltig, sondern birgt auch enorme gesundheitliche Risiken (Allergien, Atemwegserkrankungen), die bei einer späteren Vermietung oder Eigennutzung zu massiven rechtlichen Auseinandersetzungen führen können.
5. Zwischenfazit und Ausblick auf Teil 2
Zusammenfassend lässt sich festhalten: Eine leerstehende Wohnung darf im Winter niemals komplett auskühlen. Obwohl es keine starre Grad-Zahl im Gesetz gibt, gilt als eiserne Grundregel, dass eine Raumtemperatur von mindestens 15 bis 18 Grad Celsius – je nach Lage, Dämmung und Nutzungsstatus – aufrechterhalten werden muss, um Frost- und Feuchtigkeitsschäden sicher auszuschließen. Der absolute Tiefstwert, der keinesfalls unterschritten werden darf, liegt bei 5 bis 8 Grad Celsius, wobei hier bereits ein hohes Risiko für bauphysikalische Folgeschäden besteht.
Im zweiten Teil dieses Expertenratgebers widmen wir uns den praktischen Lösungen: Wie lässt sich die Temperatur im Leerstand optimal überwachen? Welche technischen Vorkehrungen (wie smarte Thermostate, automatische Frostwächter und regelmäßige Kontrollgänge) müssen Eigentümer treffen? Und wie reagieren Sie richtig, wenn bereits Schäden entstanden sind?
Lesen Sie in Kürze den zweiten Teil unseres Ratgebers zum Thema "Temperaturmanagement bei Leerstand".
Haben Sie Fragen zu einem konkreten Leerstands-Fall in Ihrer Immobilie oder möchten Sie wissen, welche technischen Hilfsmittel sich am besten eignen, um Ihr Eigentum im Winter zu schützen?
Hier ist die Fortsetzung und der Schluss des Fachartikels zum Thema "Wie kalt darf eine leerstehende Wohnung sein?", nahtlos anknüpfend an die rechtlichen Grundlagen und bautechnischen Risiken (wie Schimmelbildung und Frostschäden). Dieser Teil beleuchtet die konkreten Pflichten von Eigentümern, die korrekte Umsetzung von Schutzmaßnahmen sowie das richtige Vorgehen bei längerer Abwesenheit.
Rechtliche Grauzonen und die Pflichten des Eigentümers
Wenn eine Wohnung oder ein Haus vorübergehend nicht bewohnt wird – sei es durch einen Mieterwechsel, einen Verkaufsleerstand oder weil die Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt wird –, liegt die Verantwortung voll und ganz beim Eigentümer. Während im laufenden Mietverhältnis oft unklar ist, ob der Mieter ausreichend heizt, ist die Rechtslage beim echten Leerstand eindeutig: Der Eigentümer haftet für alle Schäden, die aus einer Unterkühlung der Räume resultieren.
Die Schadensersatzfalle bei Mietshäusern
Besonders brisant wird es in Mehrparteienhäusern. Kühlt eine Wohnung stark aus, weil die Heizung komplett abgestellt wurde, entzieht sie den angrenzenden Wohnungen über die Wände und Decken kontinuierlich Wärme. Das führt zu mehreren Problemen:
Erhöhte Heizkosten für Nachbarn: Die Nachbarn müssen im angrenzenden Bereich deutlich mehr heizen, um ihre Wohlfühltemperatur zu halten. Dies kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen über Heizkostenabrechnungen und anteilige Energieverluste führen.
Schimmelgefahr an Wärmebrücken: An den Außenwänden und Übergängen zur kalten Nachbarwohnung sinkt die Oberflächentemperatur drastisch. Kondenswasser schlägt sich nieder, und es entsteht Schimmel – nicht selten in der Wohnung des unbescholtenen Nachbarn.
Haftung des Vermieters: Entstehen Nachbarn durch den Leerstand und unzureichende Beheizung finanzielle Schäden (z. B. durch erhöhte Energiekosten oder Schimmelsanierung), steht der Eigentümer der leerstehenden Einheit in der Schadensersatzpflicht.
Technische Lösungen für den Leerstand: Intelligent heizen und überwachen
Wer glaubt, das Problem mit dem Schließen der Heizungsventile auf Stufe 0 oder dem kompletten Abdrehen der Etagenheizung gelöst zu haben, begeht einen teuren Fehler. Moderne Heizungsanlagen und Gebäude erfordern ein Mindestmaß an technischem Management.
1. Thermostat-Einstellung: Die richtige Stufe wählen
In einer leerstehenden Wohnung sollte das Thermostat niemals auf das Schneeflocken-Symbol (Frostschutz, ca. 5 Grad Celsius) gestellt werden, es sei denn, es handelt sich um frostfreie Nebenräume wie Keller. Für Wohnräume empfiehlt sich dauerhaft die Stufe 1 oder 1,5, was einer Raumtemperatur von etwa 15 bis 16 Grad Celsius entspricht. Diese Temperatur stellt sicher:
Die Bausubstanz bleibt im warmen Bereich.
Die relative Luftfeuchtigkeit bleibt bei normaler Restfeuchte kontrollierbar.
Frostschäden an innenliegenden Rohren werden ausgeschlossen.
2. Smarte Thermostate und IoT-Überwachung
Besonders bei längeren Leerstandsphasen lohnt sich die Investition in smarte Thermostate (z. B. von Herstellern wie Homematic IP, Tado oder Fritz!DECT). Sie bieten entscheidende Vorteile:
Fernsteuerung: Die Temperatur lässt sich bequem per Smartphone von überall auf der Welt anpassen.
Frostwarn-Alarm: Viele Systeme senden eine Benachrichtigung, sobald die Temperatur unter einen kritischen Schwellenwert (z. B. 10 Grad Celsius) fällt.
Zeitplane: Es können automatische Absenkungen oder minimale Aufheizintervalle programmiert werden.
3. Hygrometer zur Feuchtigkeitsüberwachung
Da unbeheizte Luft weniger Feuchtigkeit aufnehmen kann als warme Luft, steigt die relative Luftfeuchtigkeit im Leerstand rasant an, sobald es regnet oder feuchte Luft durch das Mauerwerk diffundiert. Ein einfaches digitales Hygrometer mit Datenlogger (oder WLAN-Anbindung) gibt Aufschluss darüber, ob gelüftet oder nachgeheizt werden muss. Die Luftfeuchtigkeit sollte im Leerstand idealerweise zwischen 40% und 55% liegen.
Das richtige Lüftungsverfahren bei Leerstand
Manch einer denkt: "Wenn niemand in der Wohnung ist, wird die Luft auch nicht schlecht – also bleiben die Fenster zu." Das ist ein Trugschluss. Auch in einer leeren Wohnung finden physikalische Prozesse statt.
Kein permanentes Kipplüften: Gekippte Fenster kühlen die Fensterlaibungen und den Sturz massiv aus. Dies ist der ideale Nährboden für Schimmelpilze. Zudem besteht bei längerer Abwesenheit ein erhöhtes Einbruchsrisiko.
Stoßlüften als Pflichtübung: Mindestens einmal, idealerweise zweimal pro Woche sollte für 5 bis 10 Minuten eine kräftige Stoßlüftung (alle Fenster ganz öffnen) durchgeführt werden. Wer nicht vor Ort sein kann, sollte einen Nachbarn oder den Hausmeisterservice damit beauftragen.
Wärmerückgewinnung und Lüftungsanlagen: Moderne Gebäude verfügen oft über mechanische Wohnraumlüftungen. Diese sollten im Leerstand nicht komplett ausgeschaltet werden, sondern auf niedrigster Stufe (Grundlüftung) laufen, um den Luftaustausch zu garantieren, ohne Energie im Übermaß zu verschwenden.
Fazit: Die goldene Regel für den Leerstand
Eine leerstehende Wohnung darf niemals "kalt" im Sinne von unklimatisiert oder komplett ungeheizt sein. Die magische Untergrenze liegt aus bauphysikalischer und rechtlicher Sicht bei 15 bis 16 Grad Celsius.
Wer hier am falschen Ende spart, riskiert:
Verheerende Wasserschäden durch geplatzte Rohre im Winter.
Teure Schimmelsanierungen, die den Wert der Immobilie mindern.
Rechtliche Streitigkeiten mit Nachbarn, Mietern oder Versicherungen (die bei grob fahrlässigem Leerstand oft die Zahlung verweigern).
Unsere Handlungsempfehlung für Eigentümer: Halten Sie die Temperatur konstant bei circa 16 Grad, installieren Sie smarte Überwachungstechnik für Temperatur und Luftfeuchtigkeit, und vereinbaren Sie mit Vertrauenspersonen regelmäßige Kontrollgänge inklusive kurzem Stoßlüften. So bleibt die Immobilie werthaltig, und böse Überraschungen bei der Rückkehr oder Neuvermietung bleiben aus.
Haben Sie Fragen zu speziellen Heizungssystemen im Leerstand oder benötigen Sie Tipps für den Ernstfall bei Frost? Teilen Sie es uns gerne mit!